OTIMA adquiere edificios médicos ambulatorios: el sector inmobiliario detrás de la atención médica cotidiana. Los adquirimos por la misma razón que compramos retail de conveniencia: la gente los necesita en cualquier ciclo económico.
LOS EDIFICIOS LA SIGUIERON.
Las visitas de atención médica están impulsadas por la demografía y la salud, no por la economía. La población mayor de 65 años en EE.UU. es su grupo demográfico de más rápido crecimiento, y los adultos mayores utilizan múltiples veces más servicios médicos que los jóvenes. Cada año aumenta la atención médica, y una mayor parte se brinda en centros ambulatorios.
Los sistemas de salud y las aseguradoras continúan trasladando la atención de rutina a instalaciones ambulatorias de menor costo: clínicas, centros quirúrgicos y consultorios especializados. Ocho de las diez áreas de mayor crecimiento en volumen de pacientes son ambulatorias. Ese crecimiento ocurre exactamente en los edificios que adquirimos.
DE LAS ÁREAS DE MAYOR CRECIMIENTO EN VOLUMEN DE PACIENTES SON AMBULATORIAS
Los inquilinos médicos realizan fuertes inversiones en acondicionamiento, equipos, personal y una base de pacientes locales. Una sola suite puede costar cifras de seis dígitos antes de incluir equipos de imagenología, muros blindados con plomo y climatización especializada, y la red de derivaciones que llena la sala de espera se construye calle por calle. Renuevan con una de las tasas más altas del sector inmobiliario comercial y suelen comprometerse con contratos de 10, 15 e incluso 20 años. Las tasas de renovación no son altas por simpatía hacia el propietario, sino porque marcharse es sumamente costoso.
La demanda se capitaliza cada año. La oferta no.
92.7%
Ocupación en máximos históricos: los edificios están llenos y los inquilinos no se marchan.
~1%
INVENTARIO EN CONSTRUCCIÓN
−26%
PROYECCIÓN DE ENTREGAS 2026
~2×
RENTAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN VS. ACTIVOS EXISTENTES
Tres ventajas estructurales que definen la oportunidad inmobiliaria actual en salud.
Los elevados costos laborales, de materiales y de financiamiento hacen prohibitivo el desarrollo de nuevas instalaciones médicas. Adquirimos centros ambulatorios existentes con bases de inquilinos estables con importantes descuentos respecto a su valor de reposición física.
Las subidas de tasas de interés entre 2022 y 2025 forzaron un reajuste saludable en las valoraciones de activos comerciales. No obstante, durante toda esta corrección, los ingresos subyacentes de atención médica, la cobranza a inquilinos y el crecimiento de rentas se mantuvieron notablemente inmunes.
Mientras los grandes fondos institucionales que compiten por portafolios médicos multimillonarios enfrentan una dura competencia, el segmento inferior a $25 millones continúa transándose de forma ineficiente, propietario por propietario, ofreciendo atractivos rendimientos de entrada superiores.
Fuentes: JLL Research, CBRE Healthcare Capital Markets.
Edificios médicos ambulatorios multinquilino en ubicaciones sanitarias consolidadas: en campus hospitalarios o en corredores médicos consolidados.
Grupos médicos, afiliados a sistemas hospitalarios y proveedores especializados con sólida trayectoria operativa en el inmueble.
Ingresos vigentes y predecibles, con potencial de plusvalía mediante comercialización de espacios, renovaciones y gestión activa.
Transacciones de tamaño pequeño a mediano: el espacio entre el capital privado individual y los portafolios institucionales.
Mercados suburbanos y secundarios resilientes en todo el país. Ubicaciones sanitarias consolidadas que incluyen campus hospitalarios y corredores médicos comprobados.
Contratos NNN, brutos o con tope de gastos; propiedad plena (fee-simple) o derecho de superficie hospitalario.
Una gran proporción del inventario médico ambulatorio en EE.UU. pertenece a propietarios pequeños y no institucionales: sociedades médicas que compraron el edificio para albergar su propia consulta, médicos fundadores que hoy se jubilan, familias que lo heredaron o inversionistas locales con pocos activos y sin equipo de arrendamiento. Edificios excelentes, propiedad de personas cuya profesión a tiempo completo es la medicina.
Ahí es donde surge el potencial de valorización: rentas congeladas porque el propietario-ocupante evitó subírselas a sus colegas; suites desocupadas porque nadie las promovió; costos operativos absorbidos en lugar de transferidos; áreas comunes, ascensores y estacionamientos que un operador profesional habría optimizado hace años; y planes de sucesión que nadie se había atrevido a iniciar.
Un edificio con un solo inquilino es una apuesta crediticia: un solo contrato, una sola fecha de vencimiento y una sola conversación que define el destino del activo. Un edificio multinquilino bien diversificado distribuye ese riesgo entre múltiples especialidades médicas con vencimientos escalonados, nos brinda una base de rentas que podemos gestionar activamente y proporciona a cada consulta colegas vecinos que generan referencias cruzadas. Preferimos cinco buenos inquilinos a uno solo extraordinario.
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Contratos de arrendamiento firmados, estados operativos reales y conciliaciones efectivas, no proyecciones comerciales teóricas.
Evaluación y suscripción inmediata, toma rápida de decisiones y financiamiento previamente estructurado.
Cuando los documentos respaldan la oferta, OTIMA cierra la transacción exactamente en los términos acordados.
Administración activa de activos, relación directa y cercana con los inquilinos y reinversión continua en las instalaciones.
La mayoría de los médicos que conocemos no buscan dejar su edificio. Buscan dejar de ser propietarios: monetizar el capital acumulado en su balance, resolver una sociedad que ya no está alineada o financiar su jubilación sin interrumpir la operación del consultorio.
EL PROCESO DE SALE-LEASEBACK
El consultorio es dueño del inmueble y desea liberar el capital inmobiliario sin alterar su operación.
El consultorio vende el edificio a OTIMA.
El consultorio suscribe un contrato de arrendamiento a largo plazo en términos acordados previo al cierre.
Los socios obtienen liquidez. El consultorio asegura su permanencia operativa y gana un propietario dedicado a gestionar el inmueble.
Nada cambia para un solo paciente.
FLEXIBILIDAD ESTRUCTURAL
También compramos el edificio manteniendo al consultorio como inquilino entre varios, o asumimos un inmueble donde la suite del propietario saliente se convierte en nuestra primera labor de comercialización. Indíquenos el resultado que requiere y estructuraremos la operación a su medida: adquisiciones directas que le permiten mantenerse enfocado en su práctica médica.
Houston, TX · Retail Esencial
McAllen, TX · Retail
San Antonio, TX · Retail
Propiedad y Gestión de Inmuebles: Cada oportunidad de inversión inmobiliaria es patrocinada a través de una entidad independiente (SPE, LLC o LP). Dicha Entidad de Inversión, y no OTIMA Investments LLC ni sus socios a título personal, es quien adquiere, posee, financia, opera y enajena el inmueble respectivo. OTIMA o sus afiliados pueden actuar como patrocinador, administrador o prestador de servicios según se detalle en los Documentos de Oferta definitivos.Más información legal →
